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こんにちは！
会津・南会津エリアで
超高性能注文住宅の設計・施工を得意とする
㈱星工務店、代表取締役の星隆行です。

セミナー受講で学んだ「原則」と「緩和措置」を分かりやすく解説

2025年の建築基準法改正に伴い、
既存建築物の増築や改修工事における
確認申請手続きが大きく注目されています。

本日受講した福島県建築士会、
田島支部・山口支部の合同セミナーでは、
「既存建築物に対する確認申請の考え方」について
原則と緩和措置が整理されていました。

今回は住宅の
リフォームや増築を検討している方、
建築実務に携わる方に向けて、
その内容を分かりやすくまとめます。

既存建築物にも確認申請が必要になるケース

建築確認は新築だけでなく、
既存建築物に対する一定規模以上の
工事でも必要になります。

代表的な例としては、

• 増築
• 改築
• 移転
• 大規模の修繕
• 大規模の模様替

などがあります。

特に2025年法改正以降は、
木造2階建て住宅などでも
確認申請の対象範囲が拡大されたため、

これまで申請不要だった工事でも
確認申請が必要になる場合があります。

原則① 既存建築物も現行法への適合が求められる

確認申請では、
工事する部分だけでなく
既存建築物との関係も審査されます。

本来であれば、

• 敷地
• 接道
• 建ぺい率
• 容積率
• 構造規定
• 防火規定

などについて、
現行法に適合していることが求められます。

しかし、実際には築年数の古い建物の多くが、
建築当時の基準では適法でも、
現行法では不適合となっているケースがあります。

これがいわゆる「既存不適格建築物」です。

原則② 違反建築物は原則として救済されない

重要なのは、
既存不適格建築物と違反建築物は全く別である
という点です。

既存不適格建築物

建築当時は適法であったが、
その後の法改正により
現行法に適合しなくなった建物

違反建築物

建築当時から法令違反だった建物、
または無確認で増築などを行った建物

既存不適格建築物には
一定の救済措置がありますが、
違反建築物については原則として
是正が必要となります。

緩和措置① 既存不適格建築物への特例

建築基準法では、
既存不適格建築物について
一定の条件を満たせば増改築を
可能とする特例が設けられています。

これは、「法改正により全国の建物を
すべて建て替えなければならない」

という事態を避けるためです。

そのため、
限定的な範囲の増築や改修であれば、
既存部分まで全面的に現行法へ
適合させなくてもよいケースがあります。

緩和措置② 増築部分を中心に審査する考え方

一定条件を満たす増築では、

• 増築部分
• 増築部分に影響する範囲

を中心に審査する考え方が採用されています。

ただし、

• 構造安全性
• 避難安全性
• 防火安全性

に重大な支障がある場合は認められません。

既存建物の状態によって判断が異なるため、
計画初期の段階で行政庁や
指定確認検査機関へ相談することが重要です。

緩和措置③ 大規模修繕・模様替えの合理化

既存住宅の
性能向上リフォームを促進するため、

• 断熱改修
• 耐震改修
• バリアフリー改修

などについて、
手続きの合理化が図られています。

ただし工事内容によっては
確認申請が必要になるため、

「リフォームだから申請不要」

と判断するのは危険です。

実務で特に注意したいポイント

実際の相談で多いのが、
「少しだけ増築したい」
というケースです。

しかし確認申請の検討では、

• 建築時期
• 確認済証の有無
• 検査済証の有無
• 過去の増築履歴
• 現況の法適合性

を確認する必要があります。

後から無確認増築が判明すると、
計画の見直しや是正が
必要になることもあります。

工事計画が具体化する前に
調査を行うことが非常に重要です。

まとめ

既存建築物の確認申請手続きでは、

✅ 既存建築物も原則として建築基準法への適合が求められる
✅ 既存不適格建築物には一定の緩和措置がある
✅ 違反建築物は原則として是正が必要
✅ 増築や改修では既存建物の調査が重要
✅ 計画初期から行政庁や確認検査機関へ相談することが失敗を防ぐポイント

既存住宅の活用や
性能向上が求められる時代だからこそ、
確認申請のルールを
正しく理解して進めることが大切です。

「増築だから簡単」
「リフォームだから申請不要」と考えず、
まずは建物の状況をしっかり確認することが、
スムーズな工事への第一歩と言えるでしょう。

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